Berlov Group


191028, Санкт-Петербург

Ул. Моисеенко, д.3/14 (угол Суворовского пр.)

тел.: +7 (911) 999-02-82

тел./факс: (812) 710-28-54, 275-70-75

Email: berlov_group@mail.ru

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
 
Юридическая компания Berlov Group Юридическое оформление и сопровождение недвижимости Сопровождение сделок с недвижимостью - квартирами, домами участками и иной жилой недвижимостью и организация сделок с квартирами и иной недвижимостью

Сопровождение сделок с недвижимостью  - квартирами, домами участками и иной жилой недвижимостью и организация сделок с квартирами и иной недвижимостью

Мы осуществляем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Это могут сделки как граждан (физических лиц), так и организаций  с жильем, ипотека жилой или коммерческой недвижимости, приобретение недвижимости или имущественных комплексов (бизнеса) инвесторами, долевое строительство, и прочие сделки.

Как правило, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью осуществляется в Петербурге и Ленинградской области  в отношении следующих объектов:

- Квартира,

- Комната в коммунальных квартирах (доля в праве в коммунальной квартире),

- Квартира или студия  строящихся домах (по договору о долевом участии, по предварительному договору, по договору ЖСК (Жилищно строительный кооператив))

- Дом и земельный участок, как ИЖС, так и дачные и садоводческие,

- Доля в праве на дом или на земельный участок (как в Петербурге, так и в Ленинградской области)

Свои особенности имеет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью по обмену недвижимостью, т.к. часто это подразумевает встречную покупку квартиры или целую цепочку сделок.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью  требует не только знания закона, но знания обычаев и практики  проведения таких сделок с квартирами, в т.ч. по расчетам сторон, по документам о расчетах, закладках и прочим временным документам. Ведь это все никак не урегулировано законом, а является своего рода обычаем гражданского оборота. Но и этот «обычай» должен применяться только тогда, когда он не нарушает прав стороны и не нарушает равенства прав сторон по сделке с недвижимостью. И часто агенты по недвижимости предлагают или даже навязывают те или иные условия, ссылаясь на то, что в их агентстве недвижимости всегда так делают, или все так делают. Однако очень часто это лишь способ обосновать навязывание условий, невыгодных одной из сторон сделки.

И в целом, особенностью сделок по жилой недвижимости является то, что они, как правило, осуществляются с участием агентов по недвижимости (риелтеров) или агентств. А многие граждане не до конца осознают, что многие агенты готовы пожертвовать чистотой сделки ради скорости или самого факта ее совершения. И это не упрек агентам, ведь их функция именно «срастить» сделку, довести ее до конца и получить свое вознаграждение. Ни  специального образования ни даже обязанности проконтролировать юридическую чистоту сделки риелторы не имеют. И никакой ответственности за чистоту объекта недвижимости или за чистоту сделки ни агентства недвижимости, ни агенты по недвижимости не несут!

Практика работы агентства по недвижимости и его агентов хорошо описана в статье http://www.rusrep.ru/2009/16/rynok_nedvizhimosti/ (та же статья http://forum.bn.ru/index.php?showtopic=40826&st=0)

Это объясняется тем, что агент в первую очередь продажник, маклер – он оринентирован на объем продаж, а дальше будь как будет, ведь не все клиенты потом идут судиться, да и система государственной регистрации прав налажена и не пропустит грубые ошибки, а те, что пропустила – значит и не ошибка была.

 

Но и нотариус, когда сделка оформляется нотариально, имеет свои узкие полномочия по проверке законности, которые сводятся к формальному оформлению документов для подачи в Управление ФРС.

Нотариус как правило не разъясняет сторонам условий договора и договор направлен как максимум на то, чтобы пройти регистрацию в ФРС. Об учете реальных интересов сторон или об учете юридических особенностей речь как правило не идет.

То же относится и договорам в простой письменной форме, (например, предлагаемым к заключению на Восстания 6)

Таким образом, ни один из «организаторов»  сделки не отвечает за правовую чистоту сделки и не обязан контролировать, чтобы интересы какой-либо из  сторон не нарушались.

Более того, легко возникает  конфликт интересов агентства и стороны по сделке, т.к. сторона не вполне осознает свои интересы, а агенты готовы поступиться действительными интересами стороны, ради достижения своих целей – завершения сделки и получения вознаграждения.

 

Поэтому юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, осуществляемое профессиональным юристом, фактически, единственный способ проверить и обеспечить чистоту сделки. Наши юристы по недвижимости участвовали в огромном количестве судебных дел и все эти проблемы никогда не затрагивали агентов, которые эту сделку совершали. Это известно и самим агентам, что в подавляющем большинстве случаев клиент потом не предъявит к ним претензий. И это еще меньше заставляет их беспокоится о чем-либо, кроме как об агентском вознаграждении.

 

Юрист по недвижимости, когда осуществляет юридическое сопровождение сделок с квартирами и иной недвижимостью,  не привязывает, как правило, свою оплату к тому, будет ли сделка совершена или нет, поэтому у него стимула толкать покупателя или продавца недвижимости  вперед, к совершению опасной для них сделки. Во много роль юриста при сопровождении сделки с недвижимостью состоит в том, чтобы объяснить клиенту последствия тех или иных действий и рекомендовать наиболее оптимальные. Поэтому заказчик может в процессе работы оценить квалификацию юриста. При этих условиях вполне разумно, что плата юристу осуществляется либо на почасовой основе, либо за участие в том или ином действии (например, за участие в проверке или в заключении договора, за участие в закладке или в ряде действий, осуществляемых в течение одного рабочего дня).

И мы как правило, рекомендуем разбить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, если это возможно на несколько этапов. Это позволяет нашим заказчикам выбрать те этапы, на которых ему необходима помощь юриста в сопровождении сделки. Ведь, например, лишь в небольшом количестве случаев юрист необходим, например, при сдаче документов в Росрегистрацию (в ФРС).

Как правило, никогда не бывает лишним начать с консультации по вопросу предстоящей сделки, проверить документы и в целом оценить ситуацию. Юридические консультации по квартире особенно актуальны, когда речь идет о так называемой «встречке», когда продается своя квартира и одновременно приобретается другая. В этом случае мы рекомендуем юридическую проверку документов и юридические консультации по квартирам, которые приобретаются. Также здесь часто необходимо оценить готовность встречной покупки к совершению сделки, т.к. по разным причинам агенты не всегда объективны.

Среди прочего на такой юридической консультации по недвижимости и по сделке определяются и те действия, в которых участие юриста будет необходимым.

Таким образом, юридические консультации по недвижимости как составная часть сопровождения сделок по недвижимости достаточно важны и лучше всего с них и начинать приобретение недвижимости или ее продажу.

Как правило граждане считают, что им требуется консультация по недвижимости, когда подходит время совершения сделки. Однако в идеале лучшее время, чтобы получить консультацию юриста по недвижимости  - до подписания договора с агентом или с агентством недвижимости. Это обусловлено тем, что агентства включают в договор крайне невыгодные и односторонние для покупателя или продавца условия, которые направлены в основном на то, чтобы удержать у клиента деньги во всех возможных и невозможных случаях, а также на то, чтобы «привязать» клиента к агентству недвижимости. Неоправданная потеря денег понятно чем неудобна, но и вторая опасность может выйти еще дороже, т.к. продавец или покупатель квартиры лишается  возможности быстро отказаться от услуг этого агентства и совершить иную, более удобную для него  сделку. А не секрет, что агент очень часто не готов работать по другой схеме, как потому, что эта сделка уже «сращена» для него, так  и потому, что он может быть более в ней финансово заинтересован. И в нашей практике такие случаи имели место. Т.о. юрист при сделке с недвижимостью поможет оградить клиента от навязывании ему того или иного решения или позиции.

Также мы рекомендуем до закладки денежных средств в ячейку и до подписания договора всем сторонам собраться и обсудить все детали по условиям и срокам и, может быть, и подписать какие-либо предварительные документы.

Чаще всего закладка денежных средств и подписание осуществляется в один день. Но бывает и иначе. И часто закладка денежных средств при которой подписываются условия их получения и иные условия даже более важна, чем последующее подписание договора. И среди прочего роль юриста важна тем, что он как независимый профессионал меньше всех вовлечен в эту сделку не только  экономически, но и психологически и сохраняет «холодный рассудок» при проведении сделки. А это важно, т.к. проведение сделки – психологически очень напряженный процесс и сами стороны сделки часто «перегружаются» их внимание сужается и притупляется, они многое необходимое не успевают отслеживать и часто вообще теряются и пускают все на самотек. И здесь юрист по недвижимости, сопровождающий сделку важен даже просто технически и психологически, в т.ч. чтобы противостоять психологическому давлению, которое часто имеет место при сделках.

Таким образом, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью  организуется по разному – в зависимости от ситуации и потребностей клиента.

Конечно же, сопровождение сделок с жильем надо поручать юристам, уже имеющим опыт в этом. Наши юристы длительное время осуществляют юридическое сопровождение сделок с квартирами имеют в этом большой опыт. Также мы постоянно осуществляем ведение жилищных дел в судах и это очень помогает нашим юристам, т.к. юрист осуществляющий сопровождение сделок  видит и может «просчитать» и судебные перспективы и последствия тех или иных действий. Ведь именно суд в конце концов оценивает законность и устанавливает правила такой оценки – и судебные позицию и практику надо всегда иметь ввиду, когда осуществляется юридическое сопровождение сделок с квартирами.

 

Примеры некоторых дел, при которых наши юристы по жилью предоставляли  юридическое сопровождение сделок с недвижимостью:

- Наш юрист по недвижимости осуществил сопровождение сделки с квартирой, приобретаемой по Договору долевого участия в Ленинградской области. Пос. Мурино. (2013 г. )

- Осуществлено юридическое сопровождение сделки с недвижимостью по продаже доли в квартире. Особенностью сделки являлся преимущественный выкуп и статус квартиры (2013 г.).

- Наш юрист по жилью провел юридическое сопровождение приобретения квартиры у застройщика, в т.ч. провел экспертизу договора долевого участия и внес изменения и дополнения в него, ряд из которых был принят Застройщиком (2010 г. ).

- Осуществлено юридическое сопровождение сделки с недвижимостью по приобретению 3-х комнатной квартиры в несданном доме, путем переуступки прав (м. Автово). Проводились переговоры с агентством и впоследствии с продавцами. Также производились переговоры с председателем ТСЖ и экспертиза пакетов документов. Особенностью дома было то, что дом был долгострой и достраивался за сет жильцов дома после банкротства застройщика. Несмотря на сложную правовую ситуацию, наши юристы по недвижимости дали положительное заключение на ситуацию и не ошиблись – дом был достроен и введен в эксплуатацию, несмотря на кризис (2009г).

- наш юрист по недвижимости осуществил юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, а именно, по приобретению комнаты (доли) в коммунальной квартире (ул. Чехова), при этом он оказал покупателю юридические консультации по доле  (2007 г. )

 

- Оказаны юридические консультации по недвижимости, а именно по приобретению 2-х комнатной квартиры в р-не  Московского просп. Особенностью являлось то, что квартира, находясь в старом фонде, являлась вновь созданным объектом, т.к.  образовалась при разделе большей квартиры. Осуществлена юридическая проверка документов по квартире. (2007 г. ).

 

- Оказаны юридические консультации по недвижимости и проведена юридическая экспертиза договора купли-продажи (с внесением корректив) при сопровождении сделки по приобретению 1 к.кв. на Парашютной улице (2009 г.),

- Наш юрист по недвижимости осуществил юридическое сопровождение сделки с квартирой  в панельном строящемся доме у Московского парка Победы (2006 г. )

- оказаны юридические консультации по комнате (по доле) в коммунальной квартире перед осуществлением сделки   (2005 г. )

- оказаны юридические консультации по недвижимости по вопросу приобретению комнаты в коммунальной квартире. Также осуществлено сопровождение сделки по приобретению неприватизированной комнаты и осуществлена приватизация данной комнаты на покупателя. (2003 г. ).

 

Также см. примеры судебных дел по недвижимости

http://www.berlov-group.ru/predstovitelstvo-v-sude/spory-po-nedvizhimosti-zemelnym-uchastkam-zemelnym-pajam.html

http://www.berlov-group.ru/predstovitelstvo-v-sude/zemelnye-spory-v-sude-obshhej-yurisdiktsii.html

http://www.berlov-group.ru/predstovitelstvo-v-sude/spory-po-zemelnym-dolyam-payam.html

http://www.berlov-group.ru/predstovitelstvo-v-sude/spory-po-dolevomu-stroitelstvu.html

 

Также  по юридическому сопровождению иных конкретных видов недвижимости – см. другие подразделы сайта.

http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/2012-08-22-11-13-37.html

http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/soprovozhdenie-i-registracija-ipoteki-kommercheskih-obektov.html

http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/perevod-v-nezhiloi-fond.html

http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/vykup-pomeschenii.html

http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/registracija-v-frs.html