Споры по долевому строительству
Не секрет, что в основном, споры по договорам долевого строительства, в большинстве случаев возникают из-за того, что застройщики не только почти никогда не выполняют своих обязательств в срок, но и составляют документы таким образом, чтобы и лишить дольщика его законных прав, и «заложить» в документы различные «мины замедленного действия».
Поэтому юридическая проверка документов при заключении договоров долевого строительства если не позволит внести изменения в договор с дольщиком, то, по крайней мере, выявит «подводные камни». А «предупрежден – значит, вооружен».
Но и при исполнении договоров долевого строительства (а скорее иных договоров с дольщиком, т.к. собственно договоры долевого строительства застройщик заключает редко) возникает много сложностей и разногласий как правило со стороны Застройщика.
Это может быть и доплата за балконы, и раньше времени заявляемые требования об оплате коммунальных платежей, и отказы устранять неровности стен и другие брак и недоделки, и неработающие лифты и прочее, прочее, прочее.
И часто от дольщика требуют новых расходов в таком объеме, что он не готов или даже не может выложить такие деньги.
Один из распространенных предметов судебного разбирательства – признание прав на квартиру в судебном порядке в связи с тем, что по тем или иным причинам «рабочее» оформление прав собственности не возможно. При этом довольно частым поводом для невозможности такого оформления является то, что Застройщик не оплатил те или иные платежи государственным органам или монополистам.
Однако вне зависимости от поводов, с которыми связывается невозможность оформления собственности судебное признание права собственности является хорошей альтернативой годам ожидания. Тем более, никто не знает, будет ли застройщик существовать через полгода или год. И своевременное оформление права собственности часто избавляло от многих проблем и волокиты.
С некоторыми примерами дел, связанных с участием в долевом строительстве, Вы можете ознакомиться ниже:
1. Консультирование группы дольщиков по вопросам отсутствия сдачи в эксплуатацию застройщиком элитного дома в Коломягах в течение 5 лет. Рассматривались вопросы границ земельного участка, подключений, выдачи разрешения на строительство и проч. (2010 г.).
2. Консультирование и проверка правоотношений и договора с застройщиком по ДДУ (договору долевого участия). Дом возводится в Ленинградской области, Кировский район (2010 г).
3. Проверка договора долевого участия и его корректировка в интересах клиента. В результате в договор удалось внести определенные изменения (застройщик в Мурино) (2010 г.).
4. Консультирование и составление письма претензионного характера по договору долевого участия в отношении задержки в передачи квартиры и не предоставления пакета для государственной регистрации права собственности на квартиру (2010 г.).
5. Осуществлена юридическая проверка чистоты предварительного договора долевого участия в строительстве. Выявлены достаточно принципиальные нарушения прав дольщика. На основании предложенных замечаний и мотивированного объяснения юристу застройщика и начальнику отдела продаж застройщик согласился внести изменения в типовой договор.
А на форуме про этого застройщика один из дольщиков писал, что его юрист счел договор нормальным и не требующим корректировки.
6. Один наш клиент пришел посоветоваться по договору долевого строительства, в котором был включен пункт, что все споры рассматриваются в третейском суде. Ему наши юристы по гражданским делам дали бесплатную, но правильную консультацию: уже не важно, как составлен договор – решение третейского суда будет в пользу застройщика.
И всем – не советуем заключать договор с рассмотрением спора в третейском суде.
Сопровождение переговоров и направление претензий строительной компании ЛЭК в связи с задержками сдачи дома и, соответственно, в связи с тем, что квартира не передавалась дольщику.
7. В 2004 г. осуществлено сопровождение приобретения квартиры в таунхаузе. При этом в договор были внесены дополнения, защищающие права дольщика. Среди прочего, исполнение договора Застройщиком было увязано с получением прав собственности дольщика и устанавливались проценты за несвоевременное исполнение договора застройщиком.
Спустя 4 года квартира была передана дольщику, однако и в 2010 году права собственности так и не было оформлено. Однако т.к. договор был юридически проэкспертирован при заключении и права дольщика были защищены, то дольщик провел переговоры с застройщиком и нашел компромиссный, устраивающий его вариант.
8. После начала кризиса для дольщика (как и для многих других) не только платежи за квартиру в долевом строительстве стали слишком высокими, но и сама стоимость квартиры стала существенно выше рыночной. Дольщику оказалось целесообразнее не платить за замороженную стройку, а получить денежные средства обратно. Однако Застройщик добровольно, в порядке, установленном договором, не возвращал денежные средства. В суд был заявлен соответствующий иск, договор был признан расторгнутым и после получения решения суда денежные средства были с застройщика взысканы.
9. Ведение гражданского дела по признанию права собственности на квартиру в интересах дольщика. Со стороны дольщика все обязательства были выполнены, квартира принята по акту. Застройщик же внятно не мотивировал, почему он не предоставил в ФРС требуемые от него документы. Дело было нами выиграно.
10. Застройщик перед сдачей дома предложил дольщику доплатить за остекление лоджии довольно приличную сумму. Однако договором это прямо не было предусмотрено. Дольщик был вынужден обжаловать незаконные действия застройщика в суд, т.к. под предлогом этой неоплаты Застройщик различными способами препятствовал дольщику и грозил расторгнуть договор. В суде застройщик пошел на компромисс и перестал настаивать на доплате.
11. Подана кассационная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд по защите прав дольщика (долевое строительство). (2008 г. ).
12. Сопровождение сделки покупки квартиры в долевом строительстве, юридическая проверка договора по дому, строившемуся ЦДС в районе пионерской – комендантского.
13. Подана надзорная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд по защите прав дольщика (долевое строительство) (2008 г.)
14. Оказано консультирование по участию в долевом строительстве. (2008 г.)
15. Экспертиза договора участия в долевом строительстве, заключаемого в соответствии с Законом О долевом строительстве. (2008 г.)
16. Правовая экспертиза предварительного договора продажи квартиры в строящемся доме со Строительной корпорацией Рострой. (2008 г.)
17. Проведено комплексное консультирование в интересах физического лица по вопросу одностороннего отказа от исполнения обязательств по Договору долевого строительства жилого дома. (2007 г.)
18. Подготовлен и подан иск в Кировский федеральный районный суд Санкт-Петербурга в интересах дольщика по вопросу одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по Договору долевого строительства жилого дома. (2007 г.)
19.Правовая помощь Жилищному кооперативу в борьбе с застройщиком, который дом заселил, но решить проблемы с городом и обеспечить его снабжение не может. (2001 г.)
