Сопровождение сделок с недвижимостью - квартирами, домами участками и иной жилой недвижимостью и организация сделок с квартирами и иной недвижимостью
Мы осуществляем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Это могут сделки как граждан (физических лиц), так и организаций с жильем, ипотека жилой или коммерческой недвижимости, приобретение недвижимости или имущественных комплексов (бизнеса) инвесторами, долевое строительство, и прочие сделки.
Как правило, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью осуществляется в Петербурге и Ленинградской области в отношении следующих объектов:
- Квартира,
- Комната в коммунальных квартирах (доля в праве в коммунальной квартире),
- Квартира или студия строящихся домах (по договору о долевом участии, по предварительному договору, по договору ЖСК (Жилищно строительный кооператив))
- Дом и земельный участок, как ИЖС, так и дачные и садоводческие,
- Доля в праве на дом или на земельный участок (как в Петербурге, так и в Ленинградской области)
Свои особенности имеет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью по обмену недвижимостью, т.к. часто это подразумевает встречную покупку квартиры или целую цепочку сделок.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью требует не только знания закона, но знания обычаев и практики проведения таких сделок с квартирами, в т.ч. по расчетам сторон, по документам о расчетах, закладках и прочим временным документам. Ведь это все никак не урегулировано законом, а является своего рода обычаем гражданского оборота. Но и этот «обычай» должен применяться только тогда, когда он не нарушает прав стороны и не нарушает равенства прав сторон по сделке с недвижимостью. И часто агенты по недвижимости предлагают или даже навязывают те или иные условия, ссылаясь на то, что в их агентстве недвижимости всегда так делают, или все так делают. Однако очень часто это лишь способ обосновать навязывание условий, невыгодных одной из сторон сделки.
И в целом, особенностью сделок по жилой недвижимости является то, что они, как правило, осуществляются с участием агентов по недвижимости (риелтеров) или агентств. А многие граждане не до конца осознают, что многие агенты готовы пожертвовать чистотой сделки ради скорости или самого факта ее совершения. И это не упрек агентам, ведь их функция именно «срастить» сделку, довести ее до конца и получить свое вознаграждение. Ни специального образования ни даже обязанности проконтролировать юридическую чистоту сделки риелторы не имеют. И никакой ответственности за чистоту объекта недвижимости или за чистоту сделки ни агентства недвижимости, ни агенты по недвижимости не несут!
Практика работы агентства по недвижимости и его агентов хорошо описана в статье http://www.rusrep.ru/2009/16/rynok_nedvizhimosti/ (та же статья http://forum.bn.ru/index.php?showtopic=40826&st=0)
Это объясняется тем, что агент в первую очередь продажник, маклер – он оринентирован на объем продаж, а дальше будь как будет, ведь не все клиенты потом идут судиться, да и система государственной регистрации прав налажена и не пропустит грубые ошибки, а те, что пропустила – значит и не ошибка была.
Но и нотариус, когда сделка оформляется нотариально, имеет свои узкие полномочия по проверке законности, которые сводятся к формальному оформлению документов для подачи в Управление ФРС.
Нотариус как правило не разъясняет сторонам условий договора и договор направлен как максимум на то, чтобы пройти регистрацию в ФРС. Об учете реальных интересов сторон или об учете юридических особенностей речь как правило не идет.
То же относится и договорам в простой письменной форме, (например, предлагаемым к заключению на Восстания 6)
Таким образом, ни один из «организаторов» сделки не отвечает за правовую чистоту сделки и не обязан контролировать, чтобы интересы какой-либо из сторон не нарушались.
Более того, легко возникает конфликт интересов агентства и стороны по сделке, т.к. сторона не вполне осознает свои интересы, а агенты готовы поступиться действительными интересами стороны, ради достижения своих целей – завершения сделки и получения вознаграждения.
Поэтому юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, осуществляемое профессиональным юристом, фактически, единственный способ проверить и обеспечить чистоту сделки. Наши юристы по недвижимости участвовали в огромном количестве судебных дел и все эти проблемы никогда не затрагивали агентов, которые эту сделку совершали. Это известно и самим агентам, что в подавляющем большинстве случаев клиент потом не предъявит к ним претензий. И это еще меньше заставляет их беспокоится о чем-либо, кроме как об агентском вознаграждении.
Юрист по недвижимости, когда осуществляет юридическое сопровождение сделок с квартирами и иной недвижимостью, не привязывает, как правило, свою оплату к тому, будет ли сделка совершена или нет, поэтому у него стимула толкать покупателя или продавца недвижимости вперед, к совершению опасной для них сделки. Во много роль юриста при сопровождении сделки с недвижимостью состоит в том, чтобы объяснить клиенту последствия тех или иных действий и рекомендовать наиболее оптимальные. Поэтому заказчик может в процессе работы оценить квалификацию юриста. При этих условиях вполне разумно, что плата юристу осуществляется либо на почасовой основе, либо за участие в том или ином действии (например, за участие в проверке или в заключении договора, за участие в закладке или в ряде действий, осуществляемых в течение одного рабочего дня).
И мы как правило, рекомендуем разбить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, если это возможно на несколько этапов. Это позволяет нашим заказчикам выбрать те этапы, на которых ему необходима помощь юриста в сопровождении сделки. Ведь, например, лишь в небольшом количестве случаев юрист необходим, например, при сдаче документов в Росрегистрацию (в ФРС).
Как правило, никогда не бывает лишним начать с консультации по вопросу предстоящей сделки, проверить документы и в целом оценить ситуацию. Юридические консультации по квартире особенно актуальны, когда речь идет о так называемой «встречке», когда продается своя квартира и одновременно приобретается другая. В этом случае мы рекомендуем юридическую проверку документов и юридические консультации по квартирам, которые приобретаются. Также здесь часто необходимо оценить готовность встречной покупки к совершению сделки, т.к. по разным причинам агенты не всегда объективны.
Среди прочего на такой юридической консультации по недвижимости и по сделке определяются и те действия, в которых участие юриста будет необходимым.
Таким образом, юридические консультации по недвижимости как составная часть сопровождения сделок по недвижимости достаточно важны и лучше всего с них и начинать приобретение недвижимости или ее продажу.
Как правило граждане считают, что им требуется консультация по недвижимости, когда подходит время совершения сделки. Однако в идеале лучшее время, чтобы получить консультацию юриста по недвижимости - до подписания договора с агентом или с агентством недвижимости. Это обусловлено тем, что агентства включают в договор крайне невыгодные и односторонние для покупателя или продавца условия, которые направлены в основном на то, чтобы удержать у клиента деньги во всех возможных и невозможных случаях, а также на то, чтобы «привязать» клиента к агентству недвижимости. Неоправданная потеря денег понятно чем неудобна, но и вторая опасность может выйти еще дороже, т.к. продавец или покупатель квартиры лишается возможности быстро отказаться от услуг этого агентства и совершить иную, более удобную для него сделку. А не секрет, что агент очень часто не готов работать по другой схеме, как потому, что эта сделка уже «сращена» для него, так и потому, что он может быть более в ней финансово заинтересован. И в нашей практике такие случаи имели место. Т.о. юрист при сделке с недвижимостью поможет оградить клиента от навязывании ему того или иного решения или позиции.
Также мы рекомендуем до закладки денежных средств в ячейку и до подписания договора всем сторонам собраться и обсудить все детали по условиям и срокам и, может быть, и подписать какие-либо предварительные документы.
Чаще всего закладка денежных средств и подписание осуществляется в один день. Но бывает и иначе. И часто закладка денежных средств при которой подписываются условия их получения и иные условия даже более важна, чем последующее подписание договора. И среди прочего роль юриста важна тем, что он как независимый профессионал меньше всех вовлечен в эту сделку не только экономически, но и психологически и сохраняет «холодный рассудок» при проведении сделки. А это важно, т.к. проведение сделки – психологически очень напряженный процесс и сами стороны сделки часто «перегружаются» их внимание сужается и притупляется, они многое необходимое не успевают отслеживать и часто вообще теряются и пускают все на самотек. И здесь юрист по недвижимости, сопровождающий сделку важен даже просто технически и психологически, в т.ч. чтобы противостоять психологическому давлению, которое часто имеет место при сделках.
Таким образом, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью организуется по разному – в зависимости от ситуации и потребностей клиента.
Конечно же, сопровождение сделок с жильем надо поручать юристам, уже имеющим опыт в этом. Наши юристы длительное время осуществляют юридическое сопровождение сделок с квартирами имеют в этом большой опыт. Также мы постоянно осуществляем ведение жилищных дел в судах и это очень помогает нашим юристам, т.к. юрист осуществляющий сопровождение сделок видит и может «просчитать» и судебные перспективы и последствия тех или иных действий. Ведь именно суд в конце концов оценивает законность и устанавливает правила такой оценки – и судебные позицию и практику надо всегда иметь ввиду, когда осуществляется юридическое сопровождение сделок с квартирами.
Примеры некоторых дел, при которых наши юристы по жилью предоставляли юридическое сопровождение сделок с недвижимостью:
- Наш юрист по недвижимости осуществил сопровождение сделки с квартирой, приобретаемой по Договору долевого участия в Ленинградской области. Пос. Мурино. (2013 г. )
- Осуществлено юридическое сопровождение сделки с недвижимостью по продаже доли в квартире. Особенностью сделки являлся преимущественный выкуп и статус квартиры (2013 г.).
- Наш юрист по жилью провел юридическое сопровождение приобретения квартиры у застройщика, в т.ч. провел экспертизу договора долевого участия и внес изменения и дополнения в него, ряд из которых был принят Застройщиком (2010 г. ).
- Осуществлено юридическое сопровождение сделки с недвижимостью по приобретению 3-х комнатной квартиры в несданном доме, путем переуступки прав (м. Автово). Проводились переговоры с агентством и впоследствии с продавцами. Также производились переговоры с председателем ТСЖ и экспертиза пакетов документов. Особенностью дома было то, что дом был долгострой и достраивался за сет жильцов дома после банкротства застройщика. Несмотря на сложную правовую ситуацию, наши юристы по недвижимости дали положительное заключение на ситуацию и не ошиблись – дом был достроен и введен в эксплуатацию, несмотря на кризис (2009г).
- наш юрист по недвижимости осуществил юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, а именно, по приобретению комнаты (доли) в коммунальной квартире (ул. Чехова), при этом он оказал покупателю юридические консультации по доле (2007 г. )
- Оказаны юридические консультации по недвижимости, а именно по приобретению 2-х комнатной квартиры в р-не Московского просп. Особенностью являлось то, что квартира, находясь в старом фонде, являлась вновь созданным объектом, т.к. образовалась при разделе большей квартиры. Осуществлена юридическая проверка документов по квартире. (2007 г. ).
- Оказаны юридические консультации по недвижимости и проведена юридическая экспертиза договора купли-продажи (с внесением корректив) при сопровождении сделки по приобретению 1 к.кв. на Парашютной улице (2009 г.),
- Наш юрист по недвижимости осуществил юридическое сопровождение сделки с квартирой в панельном строящемся доме у Московского парка Победы (2006 г. )
- оказаны юридические консультации по комнате (по доле) в коммунальной квартире перед осуществлением сделки (2005 г. )
- оказаны юридические консультации по недвижимости по вопросу приобретению комнаты в коммунальной квартире. Также осуществлено сопровождение сделки по приобретению неприватизированной комнаты и осуществлена приватизация данной комнаты на покупателя. (2003 г. ).
Также см. примеры судебных дел по недвижимости
http://www.berlov-group.ru/predstovitelstvo-v-sude/zemelnye-spory-v-sude-obshhej-yurisdiktsii.html
http://www.berlov-group.ru/predstovitelstvo-v-sude/spory-po-zemelnym-dolyam-payam.html
http://www.berlov-group.ru/predstovitelstvo-v-sude/spory-po-dolevomu-stroitelstvu.html
Также по юридическому сопровождению иных конкретных видов недвижимости – см. другие подразделы сайта.
http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/2012-08-22-11-13-37.html
http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/perevod-v-nezhiloi-fond.html
http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/vykup-pomeschenii.html
http://www.berlov-group.ru/oformlenie-nedvizhimosti/registracija-v-frs.html
