Жилищные споры
Жилищные споры – категория дел, в которых защищаются жилищные права в их различных проявлениях.
Основные категории, на которые делятся споры по жилью, это споры по правам собственности и судебные дела по правам найма (т.н. социального найма).
Наиболее распространенные жилищные споры по собственности– это
- споры по собственности на квартиру: оспаривание сделок с квартирами и комнатами (долями в праве собственности),
- споры о порядке пользования и владения, преимущественно между сособственниками, владельцами долей в квартире,
- наследственные споры по квартирам и комнатам (долям в квартире),
- споры по залогу квартиры,
- споры о выселении нанимателей и арендаторов из квартиры,
и другие.
Отдельно в делах по правам собственности можно выделить судебные споры по признанию прав на построенную квартиру и споры с застройщиком в связи с неисполнением им своих обязанностей по договору.
Наиболее распространены следующие основные договоры, по которым приходится обращаться в суд: договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи квартиры, договор (или иные документы) о вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Споры по найму, распространенные ранее, в настоящее время уже не так часты. Это связано с тем, что большинство граждан приватизировали свои квартиры и более того, постоянно переносимые сроки приватизации квартир все же, когда-нибудь закончатся. Т.о. нанимателей квартир становится все меньше, и, соответственно, реже встречаются судебные дела по найму. Однако полностью данная категория судебных дел не исчезает и не исчезнет и по прежнему встречаются, например, следующие судебные споры по найму:
- споры о предоставлении освободившейся площади,
- споры о вселении (о регистрации по месту жительства (о т.н. прописке)),
- споры о праве проживания,
- споры об определении порядка пользования и о разделе договора найма (о т.н. разделе ордера),
- споры о выселении,
и прочие споры по жилплощади.
Как правило, жилищные дела рассматриваются районным судом в Петербурге и городскими судами в Ленинградской области. В апелляционной и кассационной инстанциях жилищный спор рассматривается соответственно в Городском суде Петербурга и в Ленинградском областном суде.
Однако, в определенных случаях споры по жилью может рассматривать и мировой суд (мировой судья). Так, спор о порядке пользования и владения квартирой подсудны мировому судье.
К жилищным делам применяется так называемая исключительная подсудность, т.е. в подавляющем большинстве споры по квартирам рассматриваются по месту нахождения недвижимости.
Жилищные дела имеют существенные особенности при рассмотрении. Судебный спор по жилью имеет своей основной особенностью его сложность и трудоемкость. Поэтому на практике, жилищные дела рассматриваются судами довольно длительное время. Это связано, среди прочего, с истребованием различных документов из многочисленных органов.
Также по ряду жилищных споров к участию в деле привлекается прокурор, например по делам о выселении.
И в целом, добросовестные судьи, понимая важность вопроса, стараются тщательно подходить к рассмотрению жилищных дел.
Однако даже самый добросовестный судья действует не в интересах граждан, а в интересах правосудия. Однако любой судья - чиновник и склонен к формальному подходу. И многие граждане недостаточно понимают то, что доказывать свою правоту в суде они должны сами, т.к. в силу закона процесс носит состязательный характер. Таким образом, Гражданин (истец или ответчик) обязан сам собрать доказательства или же просить суд собрать указанные им документы. Также ведение судебного дела имеет массу особенностей, которые первоначально неизвестны заявителю.
Поэтому правильный сбор документов в жилищных делах, а также иных доказательств имеет очень важное значение, так как они во многом определяют результат дела.
Поэтому очень важно еще на ранних стадиях процесса, а еще лучше, до обращения в суд, привлекать жилищного юриста, для которого судебные споры по жилью являются его специализацией.
Жилищный юрист или адвокат первым делом проработает общую стратегию ведения жилищного дела, т.к. впоследствии менять правовую позицию по ходу процесса не всегда желательно. Также жилищный адвокат (юрист) необходим для того, чтобы определить круг документов и доказательств по жилищному делу.
Без юриста граждане в суде допускают ошибки, которые потом уже не имеют возможности исправить, т.к. каждая из судебных инстанций имеет свою компетенцию и свой круг полномочий и многие процессуальные действия можно выполнить только в определенной инстанции суда. И часто не сделанное в первой инстанции суда дополнить или исправить невозможно. И то распространенная ошибка, когда граждане считают, что при обжаловании в следующую инстанцию все можно будет исправить. Это не так. Более того, некоторые ошибки при ведении жилищных дел исправить невозможно уже после первого заседания суда!
И мы, осуществляя ведение судебных дел по квартирам неоднократно сталкивались со случаями, когда позиция, занятая гражданами в суде им вредила и исправить и поменять ее было крайне сложно.
И это вызвано не только непрофессионализмом гражданина в юриспруденции, но и тем, что граждане теряются в напряженной обстановке суда и могут говорить совершенно не то, что следует, особенно, когда суд начинает давить на них.
Тем более мы считаем, что спор по квартире или спор по жилью иного характера достаточно важен и опрометчиво рисковать вести его без опытного юриста по жилью.
В целом, ведение судебных дел по жилью достаточно сложный и часто трудоемкий процесс. Однако большой опыт наших юристов ведения судебных дел по жилью позволяет вести судебные дела недорого и с отличным качеством. Наши наработки в оказании юридических услуг по квартирам и иной недвижимости позволяют нам максимально разрабатывать правовую позицию в интересах клиента и это обходится дешево по сравнению с другими юристами, особенно по соотношению цены и качества.
Также с практикой по другим судебным делам в отношении недвижимости Вы можете ознакомиться на других страницах сайта:
- Споры граждан по жилой и нежилой недвижимости, земельным участкам и земельным паям
- Земельные споры в суде общей юрисдикции
- Споры по земельным долям (паям)
С примерами некоторых дел, связанных с жилищными спорами, Вы можете ознакомиться ниже:
1. Наш жилищный юрист осуществил ведение дела в районном суде в интересах Ответчика о не совершении действий по вселению граждан в принадлежащие на праве собственности комнаты в коммунальной квартире без согласия собственников других комнат. В отношении нашего клиента было подано исковое заявление о запрете сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия собственников других комнат.
При этом необходимо отметить, что по данному вопросу имеется неоднозначная судебная практика, т.е. судами данный вопрос разрешается по-разному.
Нашими юристами была подготовлена правовая позиция, которая позволила прийти к положительному для нашего клиента решению по квартире (2012 г.).
2. Наш юрист по жилищным делам оказал консультирование о судебных перспективах обжалования договора ренты родственником рентополучателя: родственника рентополучателя перестали пускать к рентополучателю, однако других оснований оспаривать договор ренты не было.
3. Выиграно дело в Московском суде С-Пб по факту захвата квартиры «черными риэлторами». Дело длилось более двух лет, в его рамках были проведены две судебно-психиатрических экспертизы, и по итогам длительного и тяжелого рассмотрения в первой инстанции квартира вернулась законным владельцам.
Однако первая инстанция суда отказала в требованиях о признании того факта, что потерпевшие не получали денег от «покупателя». В этой части решение удалось отменить в кассационной инстанции и дело вновь рассматривалось в первой инстанции – и у же в пользу потерпевших. (2009 – 2011 г.)
4. Наш юрист по жилищным делам подготовил и подал в Президиум Санкт-Петербургского городского суда надзорная жалоба на решения судов первой и кассационной инстанций в отношении признания недействительным завещания, по которому квартира в г. Санкт-Петербурге завещалась только одному наследнику (2010 г.).
5. Полярный районный суд Мурманской области в городе Гаджиево принял незаконное решение по иску Администрации ЗАТО Александровск о выселении из квартиры по социальному найму в г. Гаджиево гражданина (ответчика), являющегося пенсионером и состоящим на постоянном воинском учете по месту жительства в г. Гаджиево. Суд, владея информацией и доказательствами в деле того, что ответчик фактически прибывал в Санкт-Петербурге, не известил ответчика о судебном разбирательстве, тем самым лишил ответчика права на защиту своих прав. Кроме того, суд не учел, что ответчик не выезжал в другое постоянное место жительство и единственным жильем у ответчика была квартира по социальной найму в городе Гаджиево. Также ответчик состоит в очереди по переселению, однако жилье по переселению ему не было представлено.
Нами была представлена апелляционная жалоба в Мурманский областной суд через суд первой инстанции, и после двух заседаний Мурманского областного суда это дело по квартире было выиграно.
Необходимо обратить внимание, что наш жилищный адвокат по данному делу проделал большую работу по сбору доказательств и по нескольку раз практически заставлял клиента найти необходимые бумаги по данному делу. Только благодаря настойчивости, которую проявил наш адвокат по жилью в отношении и клиента и сбора доказательств, это дел удалось выиграть и клиент сохранил двухкомнатную квартиру.
Также, на основе собранных доказательств жилищный адвокат подготовил развернутую письменную позицию.
Также надо отметить, что и апелляционный суд (Мурманский областной суд) тщательно рассматривал дело и оказывал содействие в сборе доказательств. Данный суд показал себя много более ответственным, чем соответствующе федеральные суды Петербурга и Ленинградской области, которые часто крайне формально и спустя рукава относятся к своей работе.
6. Нашим юристом выиграно дело по квартире в Выборгском районном суде Санкт-Петербурга. Предмет дела - отказ Администрации в предоставлении освободившейся жилой площади в бывшей коммунальной квартире. Многочисленные обращения в Администрацию не принесли никакого результата. Был подготовлен и подан в суд соответствующий иск, собраны доказательства того, что граждане отвечают требуемым критериям. В ходе судебных заседаний стала выясняться наша правота и администрация, чтобы не проигрывать и не создавать публичный прецедент на последнем заседании пошла на мировое соглашение и предоставила спорную комнату. В результате граждане стали жить не в коммунальной, а в отдельной квартире.
7. Наши юристы по жилью оказали услуги по представительству в районном суде Санкт-Петербурга Участие в судебном гражданском деле о выселении лица, осуществляющего уход за нуждающимся в посторонней помощи (жилищный спор). (2008 г.)
8. Наши юристы по жилью осуществляли ведение дела в городском суде г. Гатчина, в интересах ЗАО (сельскохозяйственное предприятие) по иску граждан о признании права общей долевой собственности на жилое служебное помещение.
Дело выиграно.(2008 г.)
9. Наш жилищный адвокат оказал услуги по представительству интересов юридического лица (сельскохозяйственное предприятие) в городском суде г. Гатчина, по иску граждан о признании права пользования жилым помещением и заключении договора социального найма. Судом принято решение в пользу нашего клиента (2012 г.).
10. Выиграно дело в Петроградском районном суде в интересах ответчиков (физических лиц) по заявленному истцом иску к собственникам (физическим лицам), подвального помещения КУГИ СПб, Фонду имущества СПб и ФРС по СПб и ЛО о признании подвального помещения жилого дома общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, о признание регистрации право частной собственности на помещение не действительной, о признании аукциона, проводимого Фондом имущества СПб, незаконным. (2008 г.).
11. Ведение судебного дела по квартире - о выселении продавцов квартиры с несовершеннолетним ребенком. Дело было выиграно (2006 г.)
12. Юридические консультации по выселению бывшего супруга с жилой площади (комната). (2005 г.)
13. Консультирование по вопросу оформления прав на квартиру ЖСК, возникших в 1980-х годах. (2005 г.)
14. Ведение судебного дела по жилью в районном и Городском суде Санкт-Петербурга по вопросу прав на жилплощадь в общежитии. (2002 г.)
15. Ведение судебного дела в районном суде Санкт-Петербурга по вопросу прав на жилплощадь. Дело закончено мировым соглашением. (2001 г.)
16. Ведение дела по квартире в суде: Иностранный гражданин пробрел квартиру в С-Пб путем расселения. Но у одного из расселенных возникли проблемы с новой жилплощадью. Дело длилось до 2002 года и было успешно завершено в интересах клиента. В рамках дела определения суда обжаловались вплоть до надзорной инстанции, где и удалось добиться перелома дела. (1998 г.)
